以虚假意思表示签订的房屋买卖合同效力纠纷

案件背景

委托人与对方系准婆媳关系。为套取银行贷款购置车辆，双方签订《房屋买卖协议》并办理了过户登记，但房屋此后一直由委托人实际居住。数年后婚姻关系破裂，对方提起返还原物之诉，要求委托人返还房屋。委托人在一审中败诉，被判决驳回全部诉讼请求。

争议焦点

房屋买卖协议究竟是真实的买卖，还是以买卖为名套取贷款？虚假意思表示应当如何认定？

代理思路

判断是否构成虚假意思表示，不能只看书面合同的字面，要把合同放回它发生的场景里去。代理时围绕五个事实特征展开：

一是签订时间——协议签订、产权过户、贷款发放与购车，密集发生在婚前两周之内；

二是付款方式——协议约定一次性付清，实际却办理了按揭贷款，且约定的首付款亦未支付；

三是资金流向——发放贷款的银行卡由对方持有并取现，取现后随即用于购车；

四是还款来源——婚姻关系存续期间，委托人每月向还贷账户转入基本相当于月供的款项；

五是房屋实际状态——房屋从未实际交付，一直由委托人占有、使用。

上述事实指向同一点：双方并无真实的房屋买卖意思表示，协议只是取得银行贷款的形式手段。二审中运用时间轴、思维导图等可视化方式向合议庭呈现上述意见，案件被发回重审。重审阶段，经申请法院签发律师调查令，调取到贷款办理环节的银行卡交易明细，进一步印证贷款资金并未由委托人或其家庭实际承担；该证据被一审法院采信，判决支持了委托人的诉讼请求。对方上诉后，二审维持原判。

案件结果

生效判决确认《房屋买卖协议》无效，对方协助将房屋所有权恢复登记至委托人名下。

实务提示

虚假房屋买卖合同无效的根本原因，在于双方不具有购房的真实意思表示，而是假借买卖名义套取贷款资金。实践中判断是否构成虚假买卖，通常从当事人之间的关系是否特殊、签订背景是否特定、履行过程有无不合常理之处，以及房屋的实际使用与流转情况等方面综合判断。以虚假意思表示签订房屋买卖合同存在法律风险，签订与履行过程中应当注重留存相关证据。